בשנתיים האחרונות, נדל”ן נמצא בשוק של מוכרים משתולל. מוכרים יכלו לצפות להצעות הרבה מעבר למחיר המבוקש, מלחמות הצעות קדחתניות ומעטות אם בכלל. הם בעצם הצליחו לנקוב במחיר שלהם ולקבל אותו, עם עוד קצת תוספת.

אבל ימי התהילה האלה עלולים להסתיים.

שוק הנדל”ן מתקרר. לרוכשי הדירות יש יותר נכסים לבחירה – אך פחות כוח אשראי, עקב המשך המחירים הגבוהים והעלאת שיעורי המשכנתא. המשמעות היא שהמוכרים אולי לא יוכלו לגבש את ההצעות האפיניות האלה שהם שמעו עליהן וקיוו שאולי יגיעו בדרכם.

“המוכרים היו מפונקים במהלך מגיפת [COVID-19] והם צפויים להתעוררות גסה בכל הנוגע למכירת בתיהם”, מזהיר לוק סמית’, סוכן ב-eXp Realty בוורנר רובינס, ג’ורג’יה.

זה לא אומר שמוכרים עדיין לא יכולים להשיג עסקה הגונה. הם יכולים! אבל אם הפנטזיות שלך למכירת בתים מבוססות על מה שהיה השוק בעבר שישה חודשים קודם לכן, אז אתה עלול לעצב את עצמך לאכזבה, ואולי אפילו לסכן את המכירה שלך.

כדי לעזור לאפס את הציפיות שלך למציאות של היום, הנה מבט מקרוב על מה שהשתנה.

נורמה ישנה: מוכרים צריכים לצפות למלחמת הצעות מחיר
נורמה חדשה: מלחמות הצעות מחיר עשויות להיות נדירות
בעוד שמוכרים בוודאי שמעו שמועות על כך שמעוררות מלחמות הצעות מחיר על בתים שמעלים את המחירים הסופיים בצורה משמעותית, אין ערובה שזה יקרה היום.

בשוק הזה, “למוכרים אסור לצפות למלחמת הצעות”, אומר סמית’.

באשר למה שגרם לשוק להתקרר, סמית’ מצביע על עלייה ברמות המלאי בשווקים רבים, בין היתר.

“מוכרים צריכים להבין שיש כמות מוגברת של בתים שמגיעים לשוק, מה שאומר שלקונים יש כעת אפשרות לשקול מספר מקומות לפני שהם מקבלים את ההחלטה הסופית שלהם”, הוא אומר.

במילים פשוטות, כאשר המלאי נמוך, קונים מתחרים על אותם בתים פנויים, מה שמדרבן מלחמות הצעות מחיר. עם זאת, עם יותר מלאי זמין, לקונים יש יותר אפשרויות ופחות סיכוי שיתחרו.

נורמה ישנה: הקונים ישלמו הרבה יותר מהמחיר המבוקש
נורמה חדשה: קונים עשויים להציע מחיר מחירון בלבד, או פחות
מוכרים נהגו לצפות מקונים שיציעו הרבה מעל המחיר המבוקש של הבית, ולעתים קרובות הוסיפו עשרות אלפי דולרים נוספים. כעת תנאי ההלוואות שונים בהרבה, מה שמשפיע על יכולת הקונים להגיש הצעות נדיבות כל כך.

“כדי להתחיל את השנה, שיעורי הריבית על המשכנתא היו בערך 3% והן עלו באמצע יוני קרוב ל-6% לפני העלאות הריבית האחרונות”, מסבירה הכלכלנית הראשית של Realtor.com® Danielle Hale. “נכון לעכשיו, הם עולים ב-2.5% מעל המקום שבו הם היו בתחילת השנה ועלייה של כמעט 3% לעומת שנה לפני.

“הקונים של היום מוציאים מאות דולרים נוספים בחודש בתשלומי משכנתא בגלל שיעורי משכנתא גבוהים יותר”, היא ממשיכה. “הם לא מסוגלים למתוח את התקציבים שלהם ולהציע הצעות גבוהות כמו שאולי היו מסוגלים בשנה שעברה כשריבית המשכנתא הייתה נמוכה יותר”.

נורמה ישנה: קונים רשאים לוותר על מגרות
נורמה חדשה: המקרים חזרו עם נקמה
במהלך שוק המוכרים הקיצוניים בשנתיים האחרונות, המוכרים נהנו מיתרונות רבים ויוצאי דופן, שאחת מהן הייתה קבלת הצעות ללא מגירה, או הצעות ללא בדיקות או הערכות.

ג’ו אן באואר, סוכנת בחברת Coldwell Banker Realty בסקוטסדייל, AZ, אומרת שהימים האלה יהיו נחלת העבר.

“היום, המוכרים יכולים לצפות שהקונים ירסנו את ההצעות שלהם על ידי פנייה לבקשתם ועל ידי בקשת תיקונים או ויתורים של המוכר”, היא אומרת. “בנוסף, ייתכן שהם אפילו ירצו להציע תמריצים כדי להפוך את ביתם לאטרקטיבי יותר עבור קונים, שלראשונה מזה שנים רואים את השוק מתחיל לעבור לטובתם”.

נורמה ישנה: בתים יימכרו בעוד מספר ימים
נורמה חדשה: בתים יימכרו בעוד מספר שבועות — ויותר מכך
“ככל שיותר בתים יוצאים לשוק ומאגר הקונים מתייבש, המוכרים צריכים להיות מוכנים לכך שייקח זמן רב יותר למכור את ביתם”, מייעץ ברנדון פארגו, סוכן קלר וויליאמס בסוואנה, ג’ורג’יה. “הם צריכים להיות סבלניים, [אם הם מקבלים הצעה], הם לא צריכים לחכות עם זה כדי לראות אם הם יכולים לקבל יותר.”

פארגו עוד מציע כי נכסים מסוימים נוטים יותר לשבת בשוק. במיוחד הוא מצביע על נכסים שמתומחרים גבוה משווי השוק שלהם.

“אם נכס מתומחר נכון והמוכרים יהיו כנים עם עצמם לגבי כמה הם יכולים לקבל עבור הבית שלהם, זה לא יישאר לאורך זמן”, הוא אומר. “הבתים שיושבים או מורידים את מחירם הם בתים שמתומחרים לשוק”.

הייל אומר שהנתונים מראים מגמה דומה: “באפריל, מאי ויוני ראינו זינוק בהורדות המחירים. כעת יש לנו סבירות גבוהה פי שניים לראות הורדת מחירים מזו שהיינו באותה תקופה בשנה שעברה.

נורמה ישנה: בתים יימכרו בכל מצב
נורמה חדשה: בתים צריכים להיות ‘מוכנים לאולם תצוגה’
בשנת 2021, נראה היה שמצבו של הבית לא משנה. היה כל כך הרבה עניין וכל כך מעט בתים בשוק שקונים פוטנציאליים היו מוכנים להסתכל מעבר לכל חוסר או מוזרויות נערות ליווי בתל אביב | escort tel aviv | שירותי דרך לרכב מוזרות. עם זאת, הקונים של היום הם בעלי אבחנה רבה יותר.

“המוכרים צריכים היום להתמקד בהכנת בתים להתחרות ב’מצב אולם תצוגה'”, אומר אמיליו דיספיריטו IV, מתווך ושותף לרישיון ברוד איילנד.

“מוכרים שיש להם בתים מוכנים למעבר דירה צריכים להמשיך לראות תנועה בריאה, בתנאי שהנכס תומחר נכון ושווק היטב”, הוא אומר. “אבל בתים עם ריחות, שטיחים מוכתמים, חיפויים מתוארכים, גגות בלויים או חסרי שדרוגי מטבח יימכרו ככל הנראה בפחות מהצפוי.”